案件经过

1997年，王某（承租方）与供销社（出租方）签订了租赁期限为50年的租赁合同，合同签订后，委托人一次性支付了全部租金。合同约定，租赁期限内，维修、再建均由承租方负责。期满后，按照现状交还给出租方。

2023年，出租方向法院提起诉讼，请求法院依法确认租赁期限超过20年的部分无效并解除双方签订的不定期租赁合同……

经一、二审法院审理，最终法院作出支持了出租方的诉求的判决。

案件争议

该案的争议焦点为：租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因为合同一直履行至今，适用何种法律也成为案件争议焦点。

法条依据

1.通过检索发现，合同签订时适用的法律为《经济合同法》，经济合同法对租赁期限并无规定；

2.《合同法》于1999年10月1日开始实施，第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

3.《民法典》于2021年1月1日开始实施，第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

而关于法律的适用问题，合同法司法解释一以及民法典时间效力问题规定对此均作出解释：

4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）

法释〔1999〕19号〉

    第二条 合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。

5.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

法释〔2020〕15号〉

    第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

    民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

    民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

    第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

    第二十条 民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

案件点评

本案中，由于案件发生在北京，通过检索案例可以发现，法院大多都认为合同法实施之后超过20年的部分无效，超出部分应认定为不定期租赁合同，合同的当事人均有权随时要求解除合同。

由于时间以及精力的有限性，目前北京地区的案例，我们仅检索到一例认为超出20年部分合同有效的案例，法院认为合同有效的理由如下：

一审法院认为“本案中，《房产租赁合同》签订于《中华人民共和国合同法》 实施前，当时实施的《中华人民共和国经济合同法》及其他法律、法规并无对租赁合同期限的 禁止性规定，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定， 签订时应属合法有效。

《中华人民共和国合同法》实施后，亦无此种情形需强制适用合同法的 有关规定。根据通县卫生局与海淀中土签订的《房产租赁合同》的内容来看，院内的水的取暖 设施、树木等连同租赁房屋也一并交付海淀中土，且海淀中土对租赁物有权根据工作生产需要，对地上物进行改建、翻建、扩建和维修。涉诉房屋被改建完毕后长期经营有大型购物广场，且目前依然在稳定的经营中，涉及员工及商户众多，对周边居民亦有一定的影响力。法院认为， 出于发挥涉诉建筑物的使用效能、保护交易安全和维护市场稳定的需要，不应轻易否定当事人签订的合同特别是正在履行中的合同的效力。”

北京市第三中级人民法院（2022）京 03 民终 10581 号判决书认为“一审法院综合考虑双方合同约定、租金一次性支付完毕、涉案土地及房屋 面积及利用等情况，根据诚实信用原则，认为出于发挥涉诉建筑物的使用效能、保护交易安全 和维护市场稳定的需要，不应轻易否定当事人签订的合同，特别是正在履行中的合同的效力， 对通州卫健委的诉讼请求不予支持并无不当。”

但是，该案涉及到众多利益，具有极强的特殊性，因此我们认为该案观点并不能适用于其他的租赁合同纠纷案件。

由此，我们可以得出结论，即房屋租赁合同超过20年的部分原则上应被认定为无效。